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          2021北京商辦租賃市場競爭將更激烈

          2021北京商辦租賃市場競爭將更激烈

          作者:lwzguo.com???來源:admin5????發布時間:2021-04-06 10:51????瀏覽量:

          2021北京商辦租賃市場競爭將更激烈
           

          2020年歷經新冠疫情,北京宏觀經濟、商辦租賃市場均整體承壓,寫字樓空置率創近10年新高。但隨著疫情逐步得到有效控制,市場逐步恢復活力。2020年商辦市場面臨前所未有的變化,同時也蘊藏著巨大的發展機遇。克而瑞資管北京機構立足于區域數據和行業動態,從市場、行業&企業、趨勢展望等方面全面梳理北京商辦市場,以下為趨勢展望篇內容,其他篇章已在本周推出。
           

          2020年,北京商辦市場雖短期承壓,但市場活力正逐步恢復。非核心商務區寫字樓持續吸納市場需求,同時隨著服務業逐漸擴大、城市更新、北京自貿區政策等政策逐步推進,或將平衡供需兩端市場,為商業和辦公市場持續注入新動能。
           

          在交易端,2020年北京大宗交易超過600億元,投資者對于北京市場基本面依然看好,潛在需求有望在2021年繼續釋放。且在地產金融加速推進背景下,優質資產將迎來市場機遇。2021年商辦市場將開啟新一輪的發展周期,隨著市場端逐步恢復與增長,商辦市場將更趨向于平穩發展。
           

          公募REITs元年,地產金融化加速推進,優質資產迎市場機遇
           

          2020年公募REITs元年開啟,政策密集出臺,規范細則逐步細化,“頂層設計+配套文件”基本成型,地產金融化加速推進。2020年4月,中國證券會和發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,拉開中國公募REITs試點大幕。9月,第一批基礎設施REITs試點項目申報工作開啟。11月,首批公募REITs項目已進行答辯,按照目前進度,首批公募REITs項目有望于2021年推出。
          2021北京商辦租賃市場競爭將更激烈

          表:2020年公募REITs相關政策梳理
           

          首批公募REITs漸行漸近,首批申報試點項目具備現金流穩定、盈利性較好等優勢;采用契約型交易結構,推進難度較小。在資產特征方面,相關項目涵蓋公共事業基礎設施、交通能源、倉儲物流、產業園、數據中心等,區域覆蓋京津冀、粵港澳大灣區、長江三角洲等國家重大戰略區域。在交易結構方面,采用“公募基金+資產支持證券”的契約型交易結構,推進難度較小。另外,部分項目為嵌套私募基金的交易結構,市場接受度較高,但同時也存在交易結構復雜的問題,也在一定程度上增加了產品的管理難度(略)。
           

          未來,公募REITs試點范圍有望拓展至商業地產和租賃領域,權益類REITs將是國內市場主流方向。目前試點申報項目主要集中在市政基礎設施、交通能源、倉儲物流、產業園等領域,預計未來有望拓展至商業地產和租賃領域。商業地產和租賃項目等資產較市場化,也符合“房住不炒”政策基調,在試點政策細則完善和成熟后,將商業地產和租賃項目納入REITs范圍可期。
           

          存量時代下城市更新加速,北京核心區域投資和改造價值凸顯
           

          北京房地產市場已進入存量時代,面臨老舊物業改造、困境資產盤活、落后產業升級等多重問題,城市更新迎來發展機遇。十四五規劃中明確提出實施城市更新行動,未來的房地產建設將由房地產主導的增量開發,逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造。
           

          北京核心區域存量資產較多,投資和改造價值凸顯,專業機構涌現,通過城市更新實現資產盤活與價值提升。近兩三年來以來,以高和、高瓴、吉寶資本、黑石、GIC等為代表的投資機構頻頻在非住領域進行大宗交易,收購一線及主要核心城市的寫字樓、商業、產業園等投資性物業,尋求核心增益型及機會型投資機遇。北京已連續三年大宗交易超過500億元以上,2020年北京大宗交易統計成交39宗共計664億元,其中有6宗為外資買家成交(含中外投資人聯合收購),成交金額近200億元,外資及中外投資聯合體共有3筆大宗物業交易超過40億元。資產并購后,投資機構通過對資產的持續運營管理,實現城市更新項目的不斷增值。
          2021北京商辦租賃市場競爭將更激烈

          表:2020年外資相關大宗成交典型案例
           

          數據來源:克而瑞資管,CAIC數據庫
           

          資產管理通常通過四個階段實現存量盤活及提質:資產并購、改造提升、資產管理與運營、資產證券化,從而推進城市更新增值。一些老舊物業前期拿地價格較低,原有物業型態已落后于同區域同類型項目,土地價值優勢無法展現,資產并購前期會對物業進行重新規劃、設計、定位等,通過“規劃”來賦予土地新的價值;在改造提升環節,會進行詳細的資產評估、市場環境現狀分析、成本預算、項目定位和客群定位等,盡可能實現物業改造后最大幅度的價值提升,例如北京的798、大悅春風里項目(略)。

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