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          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場

          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場

          作者:lwzguo.com???來源:admin5????發布時間:2021-07-07 11:01????瀏覽量:

          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場
           

          編者按:作為2018年寫字樓租金最高的城市,從2019年初起,北京租賃行業從業者們明顯感覺到寫字樓租賃市場不夠樂觀,據多年從業者透露,北京的企業在咨詢選址的時候,多是以價格低、面積小、非核心地帶為主,甚至很多企業在尋找房源的時候把保留裝修列入找房條件。從另一方面,北京地區業主增高中介費用的占比也在時刻表明著,2019,成為北京有史以來辦公租賃市場最為不景氣的一年:

          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場

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          2019年,無論是商業地產還是民用住房,中國地產進入存量時代,今年年5月,中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學院文獻出版社共同發布的《房地產藍皮書:中國房地產報告No.16(2019)》中表明,2019年地產市場回落,部分城市將迎來寫字樓歷史空置率峰值。
           

          1. 2019年北京整體空置率升高,寫字樓租賃速度放緩。

          北京作為國家改革發展規劃內城市,其政治和文化中心地位仍是保證其發展多樣化與新興產業的主要條件,2018年北京地區的租賃市場多集中在金融業、互聯網行業、專業服務行業及新興發展中產業。而截至2019年,綜合前文提到的經濟與政策原因,北京地區許多CBD出現空置率上升情況,除海淀區與望京區外其他地區的空置率達到30%。

          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場

          2. 空置率占比為核心區域高,非核心區域低。

          收經濟等綜合因素影響,核心區域(如CBD等)空置率升高;而邊緣地區(非核心區域)由于價格低、優惠政策項目多等原因,并伴隨著基礎建設與周邊經濟逐漸完善,佐以科技發展迅速,逐漸受到企業歡迎,空置率逐漸降低。
           

          3. 海淀區與望京區域獨特。

          在北京其他地區空置率較高的情況下,海淀與望京作為兩個特殊區域,分擔者北京大部分互聯網行業的企業租賃市場。
           

          海淀區主要在于經濟圈生態發展良好:由于地理區域規劃,海淀區有1/3~2/3用于公園建設與高校建設,因此在這個區域內明顯人才優勢高于其他行政區域,很多企業選擇就近在此落地:如以騰訊、頭條、百度為首的很多互聯網大廠都選擇在此作為自己的總部。同樣處于規劃原因,這個區域樓宇少,因此海淀區在當下仍然是供不應求的狀態。
           

          而對比朝陽區,同樣依托于大廠的人才吸引成為,以望京區域為代表,如阿里等龍頭互聯網企業的吸引中小互聯網企業入駐,所以望京地區的整體空置率較低。且望京地區生活設施齊全,距離校園聚集地區的海淀區地理位置較近,處于人才愿意流通范圍內。

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          4. 小業主動態風向明顯,寫字樓租金出現降價,業主放試用多種運營手段降低空置率。

          在商業租賃行業,小業主對市場經濟變化的反應往往最為敏感,其反應也迅速明顯。自年初出現空置率升高的情況后,小業主們是最先開始調整租金的一部分人。而后各大地產運營商也開始隨之調整運營手段,如降低租金、延長免租期、中介費用加成等方式吸引代理機構推介及企業入駐。
           

          5. 北京聯合辦公租賃市場加入辦公選址戰局

          目前,北京與上海有著國內最大的聯合辦公規模,2018年分別占比為33%和32%。2019年各大聯合辦公在一線城市迅速擴張,其優質便捷的辦公體驗、搭建社交、以及加入資產管理理念等先進的運營方式對很多新興企業具有極高的吸引力,對傳統寫字樓發出了挑戰。

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          全國范圍內空置率總體情況升高,但各城市情況不一
           

          上海 廣州

          由于經期趨勢與政策不同,2018年在商業寫字樓租賃市場上的空置率數據表現也逐漸出現變化,主要體現在:預計中租賃市場火熱的城市并未達到市場期望;一二線城市寫字樓空置率分化初現端倪;影響寫字樓空置率變動因素多且雜。
           

          根據2018年個大城市甲級寫字樓空置率排名來看,除廣州、北京徘徊在10%及以下,在健康發展的范圍內,其他城市的空置率均較高。

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          (橘色為租金價格)

          如處于第二梯隊的深圳、南京、上海、大連、杭州等城市的空置率處于10%-20%之間;西安、武漢、重慶、天津甚至超過30%。相較于超一線城市,以天津為例的一線城市的空置率甚至遠高于二線城市。

          而這也是在2019年所要承接的主要問題。因此2019年寫字樓的整體情況將表現為:
           

          熱點城市寫字樓空置率持續升高。
           

          一二線城市分化表現嚴重,部分二線城市租賃市場表現優異,空置率逐漸降低甚至低于一線城市。

          2018年全國甲級寫字樓指數

          (2018年全國甲級寫字樓指數)
           

          那么又是什么原因導致空置率出現了這些差異性表現?
           

          以一線城市北京、上海、深圳、武漢、天津等城市為例,這些城市根據國家發改委的規劃導致其定位與特定產業導向不同。一方面金融機構的大批量倒閉與撤出,讓寫字樓空置率占比明顯提高;而中國經濟增速放緩與中美貿易摩擦造成的綜合因素導致中國經濟進入下行期,尤其對沿海城市沖擊較大,很多企業進入收緊狀態,從原本價格高昂的寫字樓移入價格較低的產業園區或其他辦公環境,節約成本用以留存發展;同時聯合辦公等新型辦公方式的出現,擠壓了寫字樓的生存空間,有針對性的將一部分用戶劃分走。
           

          除此之外,寫字樓新增供應也在整體基數上起到了疊加作用。根據房地產藍皮書:中國房地產報告No.16(2019)》中表述:“2019年,全國17個城市的寫字樓新增供應預計將突破1000萬平方米,同比增長超過60%。”而除廣州外(廣州市場將走出連續3年供不應求的局面),極少數寫字樓能做到同城市消化。
           

          另一方面,由于政策與經濟的共同作用,以成都、南京、杭州為代表的網紅城市將會出現人才回流的情況。經濟上,這些城市的發展速度加快,差距也在逐漸與一線城市縮小切生活成本低。政策上,這些城市加大了人才爭奪的力度,在福利政策上給予一定扶持,對于本地人才保留與超一線人才回流都有一定吸引力。
           

          面對復雜的市場形勢變化與產業發展趨向,辦公寫字樓出租面對的既是機遇同時也有沖擊。在當前環境下,已經存活的企業一方面面臨擴張同時也要滿足其留存發展的需求,這對寫字樓租賃市場是一個積極的顯現,而另一方面2019年-2021年,北京的甲級寫字樓新增供應則將占2018年的25%。

          北京寫字樓租賃速度放緩,互聯網區域分擔企業租賃市場

          傳統辦公寫字樓出租所面對的不光是同類型的競爭,還有新興運營的沖擊。當前的運營手段只能針對當下經濟需求下的空置率問題。若從長遠和健康角度發展,寫字樓到底應該如何發展?除去開發商的戰略布局外,運營部門是否也應改變傳統的運營模式,從智能化、人性化、市場需求的角度去探索適合自身產業氣質的運營方式?

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